TDS on Sale of Property : इस साल का बजट एक तरह से चौंकाने वाला बजट रहा। इसमें मध्यम वर्ग को काफी राहत दी गई है। वित्त मंत्री ने सालाना 12 लाख रुपये तक की आय वालों के लिए आयकर शून्य कर दिया है। इसके साथ ही भारत सरकार ने प्रॉपर्टी सौदों में टैक्स चोरी रोकने के लिए वित्त अधिनियम 2025 में बड़ा बदलाव किया है। यह बदलाव प्रॉपर्टी की बिक्री पर टीडीएस (स्रोत पर कर कटौती) को लेकर है। इस बारे में हमें दिल्ली स्थित इनकम टैक्स कंसल्टिंग फर्म रवि राजन एंड कंपनी एलएलपी के टैक्सेशन पार्टनर सीए सी. कमलेश कुमार बता रहे हैं।
वित्त अधिनियम 2025 में प्रॉपर्टी सौदों में भी अहम बदलाव किया गया है। 50 लाख रुपये से ज्यादा की प्रॉपर्टी खरीदने पर एक फीसदी (1% टीडीएस) टीडीएस काटने का प्रावधान पहले से है। यह रकम खरीदार को बेचने वाले पक्ष को पैसे देते समय काटनी होती है। यह रकम आयकर विभाग में जमा करानी होती है। हालांकि पहले इसमें छूट थी। यह छूट संयुक्त मालिक या संयुक्त खरीदार के मामले में है।
यदि किसी संपत्ति का स्वामित्व एक से अधिक व्यक्तियों (संयुक्त मालिकों) के पास है, और प्रत्येक मालिक का हिस्सा ₹50 लाख से कम है, तो खरीदार टीडीएस नहीं काटते थे। वे कहते थे कि टीडीएस लागू नहीं होता है क्योंकि प्रत्येक विक्रेता का हिस्सा सीमा से कम है, भले ही संपत्ति का कुल मूल्य ₹50 लाख से अधिक हो।
नए नियम में इस कमी को दूर किया गया है। वित्तीय वर्ष 2025-26 से, टीडीएस की गणना संपत्ति के पूरे मूल्य पर की जाएगी, न कि प्रत्येक सह-मालिक के हिस्से पर। यदि कुल बिक्री मूल्य ₹50 लाख से अधिक है, तो पूरी राशि पर 1% टीडीएस काटना होगा। यह नियम तब भी लागू होगा जब संपत्ति के एक से अधिक मालिक या एक से अधिक खरीदार हों। यह नियम कृषि भूमि को छोड़कर सभी संपत्तियों की बिक्री पर लागू होता है।
मान लीजिए कि श्री ए श्री बी और श्रीमती बी को ₹70 लाख में एक संपत्ति बेचते हैं, और दोनों ₹35-35 लाख का भुगतान करते हैं।
इससे पहले (वित्त वर्ष 2025-26 से पहले): कोई टीडीएस नहीं काटा जाता था क्योंकि दोनों का हिस्सा ₹35 लाख था, जो ₹50 लाख से कम है।
अब (वित्त वर्ष 2025-26 से): ₹70 लाख पर 1% टीडीएस काटा जाएगा क्योंकि कुल मूल्य ₹50 लाख से अधिक है, भले ही भुगतान दो खरीदारों या संयुक्त मालिकों द्वारा किया गया हो।
खरीदार को विक्रेता का पैन (स्थायी खाता संख्या) प्राप्त करना होगा। यदि विक्रेता के पास पैन नहीं है, तो इस मामले में टीडीएस 1% के बजाय 20% होगा, और विक्रेता को इसका क्रेडिट नहीं मिलेगा।
टीडीएस को फॉर्म 26QB का उपयोग करके सरकार के पास जमा किया जाना चाहिए। यह उस महीने के 30 दिनों के भीतर किया जाना चाहिए जिसमें टीडीएस काटा जाता है।
खरीदार को फॉर्म 16B (टीडीएस प्रमाणपत्र) भी जारी करना होगा। यह फॉर्म 26QB दाखिल करने के 15 दिनों के भीतर विक्रेता को देना होगा।
ऐसे मामले में, टीडीएस 1% नहीं होगा। यह या तो इंडेक्सेशन के बिना 12.5% होगा, या इंडेक्सेशन के साथ 20% (प्लस सरचार्ज और 4% स्वास्थ्य और शिक्षा उपकर)। यह आयकर अधिनियम की धारा 195 के अंतर्गत आता है। विक्रेता या खरीदार कम टीडीएस काटने के लिए प्रमाण पत्र के लिए आवेदन कर सकते हैं। वे अनुमोदन के आधार पर धारा 197 के तहत कम या शून्य टीडीएस का भुगतान करने के लिए भी आवेदन कर सकते हैं। टीडीएस काटने के लिए खरीदार को टैन नंबर की आवश्यकता होगी।
यह बदलाव कराधान में पारदर्शिता लाने, कर चोरी को कम करने और उच्च मूल्य वाली संपत्ति के सौदों में अनुशासन लाने के लिए किया गया है। अब खरीदार और विक्रेता दोनों को अधिक सावधान रहना चाहिए और टीडीएस नियमों का ठीक से पालन करना चाहिए। सरकार चाहती है कि हर कोई ईमानदारी से कर चुकाए। इसलिए, ये नए नियम बनाए गए हैं। “टैक्स भरो, देश बनाओ!” साथ ही, अब संपत्ति खरीदते या बेचते समय टीडीएस का ध्यान रखना बहुत जरूरी है। अगर आप इन नियमों का पालन नहीं करते हैं, तो आप मुसीबत में पड़ सकते हैं। इसलिए हमेशा सावधान रहें और सही जानकारी रखें। अगर आपको कोई संदेह है, तो किसी टैक्स विशेषज्ञ से सलाह लें। वे आपको सही रास्ता दिखा सकते हैं।
